Градостроительная политика мэрии Волгограда - главная причина роста цен на жилье

По данным Ассоциации строителей России Волгоград стал абсолютным рекордсменом по скорости роста цен на недвижимость в России. В этом смысле мы обогнали даже столичные города – Москву и Санкт-Петербург. «Данный показатель за январь-май 2008 года увеличился на 27,6%, - рассказал генеральный директор ЗАО «Институт Волгоградгражданпроект» Андрей Куприков, - и на сегодняшний день, думать о покупке жилья не могут даже люди из среднего класса, не говоря о молодых семьях. Главная причина сложившейся ситуации, на наш взгляд, не в каких-то спекулятивных схемах, не в том, что банковские продукты являются очень дорогими, а в том, что в Волгограде попросту строится катастрофически мало жилья. К тому же, нет нормальной  работы городской экономики, которая бы помогала людям достойно зарабатывать и соответственно пользоваться финансовыми продуктами, которые предлагают банковские структуры».
Рынок Волгограда предлагает в данный момент порядка 2000 тысяч квартир – отметил член совета директоров волгоградского завода ЖБИ №1 Вадим Калинин. По его словам, львиная доля от этой цифры – строящееся жилье.Несмотря на огромные цены, существующие квартиры раскупаются. Причем их покупатели предпочитают платить либо сразу, либо в рассрочку. При этом количество ипотечных кредитов, отметили участники круглого стола, продолжает оставаться очень низким. Это говорит о том, что сегодня квартиры приобретают не те, кто действительно нуждается в улучшении жилищных условий, а те, кто хочет выгодно инвестировать свободные денежные средства.Одну из схем жилищного кредитования предложили специалисты ЖБИ №1:
Клиенту  необходимо внести первоначальный взнос, а остальные деньги банк выдает в кредит целевым образом на покупку жилья у компании-застройщика.
Компания на период строительства готова предоставить залог и гарантию, что  строительство осуществится. То есть, фактически, деньги переводятся к застройщику посредством физического лица, который заключает кредитный договор. Получается, что за период строительства банк имеет кредитора в виде физического лица и гарантии от юридического лица. У банкиров появляется возможность проверить платежеспособность своего клиента.
После ввода жилья в эксплуатацию, банк получает платежеспособного кредитора плюс залог в виде квартиры, стоимость которой за этот период увеличилась на 30-35 процентов, что естественно. И не надо смотреть на доходы, рассчитывать за людей их возможности. Даже если погашение не произошло, застройщик готов вернуть долги, потому что средствами пользовался он, после чего продать квартиру другому человеку.

Однако такая схема банки не устроила. И почему? Во-первых, ЦБ определил положения, согласно которым без справок о доходах выдавать кредиты нельзя, потому что банки обязаны отчислить резерв согласно нормативным актам. И втрое - недоверие  банков к застройщикам.
Последний момент, по мнению Андрея Куприкова, напрямую связан с градостроительной политикой администрации города, при которой застройщики практически не имеют возможности планировать и прогнозировать свою деятельность.
«Львиную долю в процессе строительства занимают так называемые  «непрофильные накладные»: получение технических условий, прохождение юридических препон, приобретение земли, экспертизы и разрешения. В отдельных случаях это составляет практически 50 процентов себестоимости. Жадность чиновников растет быстрее, чем цены на материалы. Это главная, причем  субъективная причина, - подчеркнул Андрей Куприков, -  объективно,  себестоимость жилья растет не так быстро».

Участники круглого стола отметили и огромные риски при осуществлении строительства, главных из которых – нестабильная политическая ситуация. Можно при одной власти получить площадку, взять кредит, а потом появляется другая, которая пересматривает и отменяет практически все решения предыдущей. Учитывая это, волгоградские застройщики изначально закладывает такую стоимость, которая могла бы покрыть все «непрофильные расходы».

«Если мы хотим приемлемые цены на жилье и доступные банковские ипотечные продукты, то правила должны быть прозрачны и сформулированы, в первую очередь, муниципалитетом. Такого, к сожалению, в Волгограде не сделано. До сих пор не приняты и не утверждены правила землепользования и застройки. Не утверждены градостроительные регламенты, что, в принципе, не позволяет качественно выстроить процесс подготовки земельных участков, - отметил Андрей Куприков, - в данной ситуации налицо проблема непонимания администрацией Волгограда базовых механизмов управления городским хозяйством. Комитет по градостроительству и архитектуре не справляется с возложенными на него обязанностями».

«Административные барьеры – это проблема всей страны. Однако такой показатель, как количество сдаваемых ежегодно квадратных метров жилья, по регионам разнится. Если сравнивать нашу область с соседними Ростовом или Краснодаром, то мы уступаем им по этому показателю в несколько раз, живя в одном правовом поле», - подвели итог участники круглого стола.