Правительство Волгоградской области бьется в судах за установление арендатору земельного участка  платы,  несоразмерной с прибыльностью. Парадоксальный, как с юридической, так и с экономической точки зрения судебный процесс, который длится уже почти год, развернулся между региональным министерством государственного имущества и частным лицом – владельцем ½ скромной, «студенческой» по своему оснащению, турбазы «ВИЗ», расположенной неподалеку от поселка Калинин Среднеахтубинского района Волгоградской области.

Суть  спора между собственником 51 тысячи квадратных метров земли в лице региональной исполнительной власти и ее нанимателем сводится к величине арендной ставки, которая по убеждению властей должна быть повышена с 2012года в пять раз по сравнению с предыдущим годом. До 2012 года включительно аренда земли стоила владельцу турбазы порядка 140 тысяч рублей в год, что в свою очередь также было завышено в два раза по сравнению с 2010 годом. Ситуация кардинально изменилась в феврале 2012 года, когда кадастровая стоимость земельного участка увеличилась в 5 раз,  и арендатору пришло уведомление о повышении платы до 608 тысяч рублей в год. Поскольку данный собственник владеет ½ доли объекта, то выходит, что аренда всего земельного участка под турбазу в год должна обходиться в размере свыше 1,2 млн рублей.  В итоге всего за 4,5 года собственник объекта полностью выплатит рыночную стоимость арендуемой земли с условиями ограниченного использования, без права строительства объектов и  выкупа земли. 

Примечательно, что подход к расчету арендной ставки в исполнительной власти области весьма индивидуальный. Иначе говоря, другие хозяйствующие субъекты, арендующие участки неподалеку от этого, вполне возможно, что могут платить за пользование участками в разы меньше. Областные власти пояснили в суде, что многократное повышение арендной ставки в данном случае произошло на основании двух новых постановлений главы области об установлении коэффициента индексации арендной ставки и об увеличении размера кадастровой стоимости земли. 

Собственника турбазы аргументы  регправительства не удовлетворили. «Фантастический» рост платы  он посчитал абсолютно незаконным и обратился в суд. Мингосимущество в свою очередь тоже подало иск, намереваясь добиться от хозяина турбазы уплаты набежавших по новым арендным ставкам долгов.

<Разобраться в юридических тонкостях этого спора  неподкованному читателю едва ли  под силу. Здесь  гораздо важнее  вопрос экономической целесообразности резкого многократного повышения арендной платы. В процессе разбирательства суд установил, что,  согласно постановлению правительства России арендная плата земельных участков определяется,  исходя из ряда принципов, в частности, «экономической обоснованности доходности земельного участка» и «недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей». Проще говоря, органы власти должны устанавливать арендаторам такую плату, которую они объективно могут потянуть и которая позволит хозяйствующему субъекту развиваться, пополняя тем самым  казну в виде налоговых отчислений.<

Корреспондент ИА «Высота 102» отправился на турбазу «ВИЗ»,  чтобы собственными глазами оценить бизнес-привлекательность этого объекта. К слову, добраться до места оказалось  задачей не самой легкой. Последние несколько километров – грунтовка. Легковой автомобиль проскочил лишь чудом – колеса утопали в грязи и глубоких лужах, машину бросало из стороны в сторону. Нетрудно догадаться, что такой экстрим здесь бывает в любое время года: после осеннего, весеннего или летнего дождя, или температурных перепадов зимой. Но гораздо более серьезной напастью для турбазы является весеннее половодье. Ежегодно с  апреля по июнь вся территория базы и подъезды к ней уходят под воду. Директор «ВИЗа» пояснил журналисту, что турбаза может принимать гостей максимум три месяца в году, все остальное время подступы к ней в буквальном  смысле слова отрезаны.

На ликвидность предприятия, как известно, влияет и состояние материальной базы. Корреспондент информагентства, прогулявшись по территории турбазы, убедился в том, что элитной ее назвать никак нельзя: скромные деревянные домики с  удобствами на улице, покрашенные в разноцветные цвета автомобильные покрышки, заменяющие детский городок, обветшалая летняя танцевальная площадка. Ни бассейнов, ни изысканного ландшафтного дизайна, ни вымощенных брусчаткой дорожек здесь нет. «ВИЗ» напоминает советский пионер-лагерь. Главное достоинство территории – это свежий воздух, лес и Ахтуба, которая огибает по периметру базу отдыха. Правда, в период разлива реки это обстоятельство оборачивается против потенциальных гостей турбазы и  ее владельцев. 

В таких условиях «выжать» из этого места досуга большую прибыль и построить эффективный бизнес не представляется возможным. Директор турбазы пояснил, что собственник объекта «связан по рукам и ногам», не имея даже возможности инвестировать средства в развитие территории. Дело в том, что земля, на которой стоят домики для отдыха, является особо охраняемой зоной, а значит,  капитальное строительство здесь невозможно. Организовать V.I.P-отдых по соответствующим расценкам в «избушках на курьих ножках» всего за один сезон в году - задача даже для крепкого хозяйственника непосильная. Разумеется, и областные, и районные власти все эти обстоятельства прекрасно знают. Поэтому как минимум странным выглядит позиция областного правительства, которое ставит владельцев объекта в заведомо невыгодные финансовые условия. При этом, на необходимость поддержки бизнеса, как основы экономики региона и страны, в своих заявлениях часто обращает внимание региональных властей президент России Владимир Путин. Однако руководство Волгоградской области свою задачу по содействию развитию предпринимательства понимает несколько странно.

К слову, полностью поддержал в юридическом споре владельца турбазы и Центральный районный суд, который  обязал мингосимущество сделать перерасчет арендной ставки в сторону уменьшения. Свое решение суд аргументировал, в том числе, опираясь на преюдиционные судебные акты, то есть,  ранее вынесенные решения по аналогичным процессам. Центральный суд ориентировался, в  том числе, на ранее вынесенное решение арбитражного суда Волгоградской области. Речь идет о признании недействующим решение Среднеахтубинской районной думы в части установления коэффициентов для арендаторов  особо охраняемых земель. В частности, на основе этого решения и была рассчитана арендная ставка для собственника турбазы «ВИЗ».

Кроме того, свою правовую позицию по аналогичному вопросу  ранее высказал и  президиум Высшего арбитражного суда РФ, который постановил, что арендная плата за участки, находящиеся, в том числе, в собственности субъекта страны, не может превышать 2% от кадастровой стоимости земли. Власти Волгоградской области установили для нанимателя участка под турбазу ставку в размере 20% от кадастровой стоимости объекта, то есть в 10 раз (!) больше, чем позволяет закон.

Правительство Волгоградской области позиция ни президиума Высшего арбитражного суда, ни арбитражного суда Волгоградской области, видимо, не убедила. Мингосимущество обжаловало решение Центрального суда. Каково же было удивление собственника базы отдыха, когда Волгоградский областной суд отменил решение первой инстанции, обязав его платить за аренду, установленную областной властью!  В настоящее время в областной суд подана кассационная жалоба на апелляционное определение судебной коллегии. Исполнительное производство по вынесенному ранее судебному акту приостановлено. ИА «Высота 102» будет отслеживать ситуацию и обязательно сообщит об исходе этого процесса, показательного как в плане отношения к бизнесу местной власти, так и толкования последней российских законов.