Управление ФНС России по Волгоградской области разъяснило порядок налогообложения доходов от сдачи имущества в аренду. Заместитель руководителя УФНС Ольга Зинина в интервью ИА «Высота 102» рассказала о действующих налоговых режимах, сроках отчетности и рисках, с которыми сталкиваются арендодатели, не заявившие о своих доходах.
Кому и что нужно платить
Многие граждане сдают квартиры, гаражи, дачи и не задумываются о налогах. По словам Ольги Зининой, если гражданин получает доход от сдачи имущества в аренду и при этом не является предпринимателем или плательщиком налога на профессиональный доход, налоговое законодательство обязывает его самостоятельно заявить о доходах в декларации 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и уплатить налог до 15 июля.
– Важно понимать, что с 2025 года действует прогрессивная шкала НДФЛ от 13% до 22% в зависимости от совокупного годового дохода. Причём суммируются зарплата, проценты по вкладам и, разумеется, арендные поступления, – подчеркнула спикер.
Самозанятость: оптимальный вариант для арендодателя
Замруководителя УФНС по Волгоградской области отмечает: для большинства арендодателей жилья оптимальным вариантом является самозанятость. Регистрация в приложении «Мой налог» проста, отчетность не нужна, налог рассчитывается автоматически.
– Ставка налога 4%, если арендатор – частное лицо, и 6% если организация или индивидуальный предприниматель. Но есть два важных ограничения. Первое, годовой доход не должен превышать 2,4 млн рублей. При превышении этого порога статус плательщика НПД утрачивается. Второе, сдавать можно только жилую недвижимость (квартиры, комнаты, дома). Апартаменты, гаражи, машиноместа и земельные участки под этот режим не попадают, – поясняет Ольга Зинина.
Отвечая на вопрос, почему земельные участки самозанятых находятся под запретом обложения налогами, эксперт поясняет:
– Это прямое требование закона № 422-ФЗ. Объектом обложения налогом на профессиональный доход признается именно аренда жилых помещений. Земельный участок к таковым не относится, это следует из Жилищного кодекса РФ. Поэтому доходы от сдачи земли в аренду облагаются НДФЛ в общем порядке.
Когда нужно регистрироваться как ИП
Если сдача имущества носит систематический характер или речь идет о нежилых помещениях, необходимо регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Ведение деятельности без регистрации чревато не только административным штрафом, но и доначислением налогов.
– Для предпринимателя подойдет упрощенная система налогообложения (ставка 6% с доходов) либо патент, который рассчитывается от потенциально возможного дохода, установленного регионом, а не от фактической выручки. Ставка тоже 6% и декларацию представлять не нужно, – поясняет замруководителя волгоградского УФНС.
–Если у гражданина одна-две квартиры и доход до 2,4 млн в год, самозанятость наиболее подходит. Если объектов несколько, доход выше лимита или речь о нежилых помещениях, то регистрация в качестве ИП становится обязательной, – добавляет собеседница ИА «Высота 102».
Если арендатор – организация
В налоговом законодательстве есть понятие налогового агента – того, кто выплачивает доход. Если гражданин сдает имущество организации или предпринимателю, именно арендатор становится налоговым агентом. Он обязан удержать НДФЛ при выплате денег и перечислить его в бюджет. Тогда арендодателю не нужно подавать декларацию.
– Если же налог не удержан (например, при оплате в натуральной форме), сведения об этом поступят в налоговую, и сумму предъявят к уплате через сводное налоговое уведомление по сроку 1 декабря следующего года. Вместе с тем, в случае сдачи в аренду имущества на постоянной основе, доход от такой аренды можно квалифицировать в качестве дохода от предпринимательской деятельности, – вносит ясность Ольга Зинина.
«Налоговая обо мне не знает» – это миф
Многие наверняка успокаивают себя мыслью о том, что налоговая не узнает о сдаче имущества. Однако, по словам замруководителя УФНС России по Волгоградской области, налоговые органы располагают большим объемом сведений, которые поступают в рамках межведомственного взаимодействия с МВД и иными государственными и муниципальными органами, а также от третьих лиц – банков, управляющих компаний, соседей.
– В ходе анализа поступающих сведений налоговыми органами выявляются собственники имущества с наличием рисков неуплаты налогов, в адрес таких налогоплательщиков направляются информационные письма с предложением добровольно задекларировать доходы. И на этом этапе налогоплательщик может самостоятельно уточнить налоговые обязанности и уплатить налог. В отношении тех, кто не исполнил свои обязанности добровольно, инициируются мероприятия налогового контроля, – отметила спикер.
Для тех, кто не исполнит обязанности по уплате налога добровольно и будет уклоняться от уплаты по результатам проводимых налоговым органом мероприятий, возможна проверка, доначисление налога, штрафов и пени.
Кроме того, есть и более серьезные риски:если сумма неуплаченного налога превысит 2,7 млн рублей за три года, наступает уголовная ответственность.
В чём выгода легализации
Официальный договор аренды – это прежде всего правовая защита собственника. Если жилец зальет соседей, испортит мебель или задержит оплату, только наличие договора позволит взыскать ущерб через суд.
– Но есть и другой, не менее важный аспект – безопасность. Важно понимать, кому именно вы сдаете жилье, особенно посуточно. Легальная аренда с оформлением документов – это не просто формальность, а элемент общественной безопасности. Официальный договор подразумевает проверку личности нанимателя, а при необходимости и временную регистрацию. Это снижает риски использования помещения в противоправных целях, – продолжает Ольга Зинина. –Совет мой простой и универсальный: легализуйте свои доходы, выберите подходящий налоговый режим и заключайте договоры аренды. Это не только гражданский долг, но и защита ваших интересов, интересов жильцов и соседей.